为什么近期房屋成交数量和房价走势不同?

【本网讯】Charlane编译:加拿大一些大型房地产市场的4月份销售数据证实了人们的担忧。即使房屋成交量大幅下降，房价却更为稳定，甚至出现了上涨。

成交量和价格的不同走势揭示了房价的一个固有特征:这两者之间是有粘性的。就像工资在经济衰退期间的下降幅度也不会像失业人员的幅度那么大，房价在短期经济危机中也有一种自我维持的方式。然而，如果一场危机持续时间延长并且人们持续失业，那么所有的赌注都将落空。

对各次级市场的详细研究表明，城市中心区域的房价和成交量可能会经历更大幅度的下跌。原因是中心地区因交通便利而受到人们的青睐，但当其房价上涨速度超过当地其他地方的房地产市场时，房价泡沫也更大。

多伦多地区4月份的房屋销售数据显示，房屋成交量同比下降67%，新挂牌房屋数量下降64%。但平均房价基本没有变化，小幅上升0.1%。

但请记住，平均房价并不能代表不同结构类型和规模的房子的价格。例如，多伦多独栋住宅和共管公寓的平均房价出现下跌，但半独立单元和联排别墅的平均价格却没有下跌。

多伦多和905地区的对比更能说明问题。905地区独栋住宅的平均价格同比仅下跌0.8%，而其它类型的住宅价格则略有所上升。

在城市内部，较为昂贵的市中心地区的平均房价下跌了9.4%，但东部和西部地区的房价则有所上涨。东部地区的房价上升了8.8%。

请记住，过高和过低的房价都会向平均房价倾斜。而在某种程度上，房价中值也会根据这些极端情况进行调整。4月份，多伦多市大部分地区的房价中值高于去年同期。即使在市中心地区，房价中值也小幅上涨了0.86%。

多伦多房地产协会(Toronto Real Estate Board)根据住房的质量和规模发布了指数化的基准价格，以方便对同类房屋进行长期比较。多伦多地区的基准房价(包括所有次级市场和所有类型的住房)同比上涨10.2%。

当我们把所有这些数字放在一起时，房地产市场的微妙图景就显现出来了。未经调整的平均房价表明，市中心地区的房价正经历小幅下跌。但在根据住房规模和质量调整后，4月份的平均价格较上年同期有所上升。

这就引出了两个关键的问题。首先，为什么房价在成交数量大幅下降的情况下仍在攀升?第二，未来物价会上涨还是下跌?

Zillow Group的首席高级经济学家Skylar Olsen解释了房价上升的原因。他说，即使住房需求、供求都崩溃了，但也能将房价维持在目前的水平。

此外，许多卖家还没有降价的动机。他们认为，一旦限制令解除，购房者将成群结队地进行买房。而由于新挂牌房屋数量下降，房屋销售将出现短缺。

关于未来房价的问题很难回答。一些人认为，当市场恢复正常活动时，人们因疫情而被压抑的需求可能会推动房价上升。例如，联邦抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association，简称FNMA)预计，2020年房价中值将略高于去年。

但加拿大帝国商业银行资本市场(CIBC Capital Markets)的经济学家在最近的一份报告中预测，加拿大的平均房价将较2019年水平下降5%至10%。劳动力市场的不景气被认为是房价下跌的原因之一。“在高层住宅中的高价单元房的价格降幅将最大”。加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage And Housing Corp，简称CMHC)预计，房价要到2022年底才会回到冠状病毒病爆发前的水平。

约吉·贝拉(Yogi Berra)曾宣称:“对未来进行预测是很难的，对住房市场的预测也一样。这都是是由预测者的假设推理出来的。”

如果政府和企业携起手来，更早地重新启动经济复苏计划，防止裁员成为永久性现象，那么住房市场将更早地反弹。北美和欧洲的国家政府都在暗示要重新开放零售商店、学校等。

在冠状病毒大流行的情况下，经济的重新启动会给房地产市场带来一些希望，这可能会使房屋成交量和房价回升。