加拿大房贷新规“一紧一松” 自雇人士将获更多机会

2018年7月中旬过后，加拿大政府针对房地产市场，出台了“一松一紧”两项政策，给房地产市场带来新的变数。

加拿大税务局将为银行提供房贷收入证明

多伦多时间7月18日，路透社(Reuters)发布报道称，鉴于加拿大太多人虚报收入以获取房贷，加拿大税务局(CRA)将负责审核房地产交易中贷款人收入的真实性。

传统上，美国和英国税务局在征得纳税人同意后，可以出具当事人的收入证明，以供银行核实贷款人的真实收入。但是，加拿大税务局没有这个义务。即便当事人同意，他们也不会帮助银行核实贷款人的实际收入。这在客观上为部分人骗取贷款创造了机会。

路透社指出，歪曲收入事实的贷款人，坚信加拿大房地产价格将持续上涨，而且加拿大较低的利率，使得投资房地产成本较低，遂铤而走险，想尽办法贷款炒房。过多的贷款欺诈导致加拿大房地产市场过热，增加了发生金融危机的风险。根据相关统计，2013年至2017年，加拿大被证实的房贷欺诈行为增加了52%。

加拿大房贷欺诈比例上升，图片来源：RECA

加拿大按揭和房屋公司(CMHC)认为，政府必须解决抵押贷款欺诈中的系统性问题。当下，房屋抵押贷款的收入证明存在很大漏洞，已有核查工具不能解决相关问题。商业银行的无纸化交易和快速交易，都意味着核实贷款人真实收入，是一项极其复杂的高风险工作。要想解决这个问题，需要加拿大税务局介入，为贷款人的真实收入提供证明。

加拿大税务局显然接受了这个建议。他们接受路透社采访时表示：“加拿大税局正在探索以安全方式提供纳税人特定信息的办法，力求在征得客户同意的前提下，与金融机构安全共享税务信息，协助银行核实抵押贷款申请人的收入。”

其实，早在2018年1月，加拿大按揭和房屋公司就与加拿大税局展开测试工作，并计划在年内正式上线加拿大税局参与的贷款人收入情况核实系统。

自雇人士将获得更多房屋贷款机会

“自雇”是加拿大法律和税务上的一个专有名词。根据加拿大税务局的解释，如果自己控制工作的时间、地点和方式，自己提供工作工具，不需要接受别人工作指导，自负盈亏并支付费用，那么就可以算自雇。像个人开店，做房地产，做销售拿佣金，做合同工，甚至还包括利用工作之余另外赚取收入，都属于自雇。注册公司也行，不注册公司也行;可以自己干，也可以雇佣员工。自雇与公司的区别是，前者不是独立法人，需要承担无限法律责任。

7月19日，加拿大按揭和房屋公司(CMHC)正式宣布，将从今年10月1日起，实施一系列新政策，以确保自雇人士申请房屋贷款时，拥有更多的机会和灵活性。

加拿大《环球邮报》报道

根据加拿大按揭和房屋公司通知，新政策将允许银行调阅更多自雇人士的收入文件和评估资料，给予自雇人士更灵活宽松的贷款环境。对从业不足两年的自雇人士，银行和金融机构在审批贷款申请时，可以综合考虑更多因素，比如目前经营的生意是否有很好的收入历史，现金储备是否充足，日后是否会出现生意良机，雇主曾受过的教育和培训是否会为生意带来潜在利益等。

一般来说，自雇人士收入不像上班族那样稳定，在申请房贷时存在不利因素。新规定则允许他们在提供报税单(Notice of Assessment， NOA)的同时，附加加提供T1公司收入报表(T1 General)、税局收入证明(CRA Proof of Income Statement)，以及生意和专业活动报表(T2125, Statement of Business or Professional Activities)。

如此一来，自雇人士就有机会按叠加收入(add back)的方式，计算其年收入，并使得金融机构在审批房贷时，拥有更多让自雇人士达到贷款标准的方式。此项规定将在2018年10月1日生效。

加拿大按揭和房屋公司(CMHC)出台“一紧一松”两项政策，显然是一方面想打击房地产投机、挤压房地产市场泡沫，另一方面又鼓励中小企业发展，促进房地产及社会经济健康发展。

不过，一位从事加拿大企业管理研究的人士告诉记者，加拿大中小企业面临的发展困境是全方位的，比如人力成本、税率、政府办事效率等。为自雇人士贷款买房大开绿灯，可能会解决部分人的后顾之忧，但是对于中小企业的推动作用微乎其微。