多伦多新公寓收房前后注意事项Q&A

小嘉德 · 发表于 2020-11-2 10:34

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如果您的新公寓即将收房，无论您是将要转让，出租，出售还是自住，都提前恭贺您和家人喜提新居。

收房前后琐碎实操动作较多，颇有些雾里看花的不适。为协助您收房流程“多快好省”，嘉德愿一如既往，秉承专业精神，坚持认真态度，为您顺利收房提供全产业链高质量服务。特将收房前后各类注意事项分为前初中后期四个环节，并整理Q&A如下。请仔细参阅，必能为您答疑解惑。

一、 前期：重要邮件，务必仔细查看并留存备用！

1.问：前期哪些邮件比较重要？有什么关键字眼？

答：涵盖提及验房（PDI-Pre Delivery Inspection），收房(Tentative Occupancy/Firm Occupancy),过户（ Interim Closing）字眼邮件均是后期操作的重要参考依据，请认真查看并仔细留存。

2.问：若有邮件告知单元号码变更是为何？应当如何应对？

答：第一，建筑商在施工过程中，可能会因为施工或设计计划调整而变更楼层号码及单元号。第二，您购买单位的平面位置图和户型一般保持不变。第三，开发商会发邮件，告知您细节，或者请您签署同意单位号码变更的修改书。

3.问: 时常收到很多关于Occupancy Date字眼的邮件，有Tentative, Final Tentative, Firm Occupancy Date，Outside Occupancy Date傻傻分不清楚，意义何在？各自有何不同？

答：第一，明确事由：开发商对整个项目有预期的交房日期（Tentative Occupancy Date），但通常会有延迟。根据

安省政策，可以有两次推迟，开发商免责。第二：区分三个概念：1.最初的预期交房日称：Tentative Occupancy Date,推迟后的称为：Final Tentative Occupancy Date。2.最后确定的交房日期称为： Firm Occupancy Date。3. 最晚交房日：Outside Occupancy Date。第三：特别注意：看到Firm Occupancy Date字眼的日期则是确定的交房日。在此之后再有推迟，安省新屋保养保养计划（Tarion)可以赔偿业主，根据政策，按日赔付，每日$150，最高$7500，在交房拿到钥匙后，可以通过Tarion提交索赔申请。第四此类邮件务必妥善保存，作为后期申请赔付的呈堂证供。

4.问：如果我想更名至配偶或子女或直系亲属，或公司名下，应当如何办理？

答：不同开发商有不同的处理要求，有的是做Amendment修订，不收费，有的是做成Assignment转让，需收费。第一，先垂询开发商，是否可以更名/转让，什么时候可以操作，如何收费。第二，如果是修订，直接提供新的屋主的证件资料，并签署新的Amendment文件即可。如果是转让，则按照对方律师要求，提供资料，支付费用。

5.问：如果我想转让，什么时候办理？如何办理？税费如何?

答：第一，每个开发商允许转让的时间节点不同，提前问询，再做决定。一般在房屋销售90%以上，Final Closing 60天之前。第二，确定后告诉我们，提供含有价格的合同首页，户型图及是否装修升级的材料，嘉德会全权办理。第三，卖家（转让方）需支付订金和增值部分的HST。

二、初期：PDI验房，是否委托办理提前确定哦！

1.问：PDI就是交房吗？要准备什么？

答：第一，PDI全称Pre-delivery Inspection是验房不是收房。PDI后20天-2个月会收房。第二，提前确定是否自己验房还是委托他人。第三，若是出租，请提前告知我们，为您未雨绸缪。因为同期交房，新房较多，早告知，早处理，早收益。

2.问：自己不在加拿大/不方便自己办理，PDI要如何操作？

答：第一，一旦收到通知PDI的邮件，确认无法自己办理，请及时告知嘉德并转发邮件。第二，及时告知开发商，并索要“Designate Form”（样本详见附件1）填写委托信息，签字后发送开发商并同步抄送嘉德客服。嘉德会为您安排。

3.问：自己PDI，有何注意事项？

答：第一，妥善保管PDI时，验房师给您的验房时发现的房屋维修清单(Deficiency List)（样本见附件2),另外需要留意开发商在交房前提供的Tarion Certificate（样本见附件3），用于后期房屋保险等各项工作，非常重要，务必留存。第二，自己验房要仔细检查每个地方及电器使用，在需要修补的地方标记，建筑商一般会在入住前解决PDI时的问题。

4.问：交房后住进去的30天内设备要是还有问题能保修吗？

答：能。第一，把之前开发商发给您的验房时的Deficiency List清单找出来，拿到钥匙后对照检查是否都已维修好，没有的话，及时联系开发商跟进，请他们尽快完成维修。第二，如果30天时发现还没有完成，可以通过Tarion提交维修要求，包括房子的电器等设备。

5.问：常听说Tarion 注册什么的很重要，请问这是什么？有什么作用? 如何操作？

答：第一，Tarion 全称“安省新屋保养计划”。简言之，Tarion作为监管和保险机构，保障新屋房主权利。第二，屋主拿到新房钥匙后在该网站注册，一旦房屋有任何开发商在交房后拖延未解决的维修问题，可以在Tarion规定的时间内提出，可以加快开发商解决的速度。如果开发商迟迟未解决，屋主可在Trion投诉，其会对建筑商进行调查并介入购房者之间调节纠纷。建筑商在规定的时间内没有解决问题或修缮，Tarion有权对其进行处罚并停止建筑商承建房屋的权利。第三，切记在入住后30天之内，及时注册Tarion（注册细节详见附件3）。

三、 中期：入住，请准备相关税费资金，而且您可以出租也可以自住啦！

1.问：交房后就可以入住吗？需要什么费用吗？有准备什么特别资料吗？什么时候办理贷款？

答：第一，Firm Occupancy交房后可以自住或者大部分可以出租（个别楼盘要交费或不允许出租）。第二，需要的费用主要包括两项，律师费和入住费(Occupancy Fee)。其中入住费是关键，涵盖三项内容：管理费，预估地税以及减去已支付的定金后的房款利息（具体原理详见下问）。第三，需准备10到12张远期支票，用于支付后续每月的入住费。第四，需在交房前提前购买200万的新屋业主保险。第五，贷款是在Final Closing 前办理即可，此时不用操之过急，但可以提前和熟知的银行沟通。

2.问：常说的Occupancy Fee 入住费是什么？

答：入住费中比较容易引起疑问的是向开发商支付的利息部分，第一，交钥匙入住后大约6-9个月后，才是Final Closing即产权过户，才需要支付房子的余款或通过银行贷款。第二，而交房后业主即可入住或出租，也正是因为如此，业主等于向开发商借了房子余款，所以要支付相应的利息，这就是Occupancy Fee入住费中包含一笔利息的原理。具体原因如下：交房时业主只支付了定金，房子的余款并没有支付，等于是向开发商借了款项，该利息通常和当时的银行贷款利息接近），入住费是直接支付给开发商，从交房的第一天开始，一直支付到Final Closing产权交割，不足一个月部分，按天计算，在律师的交房费用调整表中会有详细计算。需要注意的是，不同楼盘有不同的情况，有些楼盘在入住(Occupancy)时，还有一笔定金需要支付，从$10,000到5%不等，请留意自己购买合同中的定金支付的时间表。

3.问：什么时候收到收房通知？嘉德能帮我们收房吗？有什么手续？

答：第一，收房通知（Firm Occupancy)通常会在交房前3-5个月收到，而交房前1-2个月会收到验房PDI的通知。第二，嘉德可以帮您PDI验房，无需律师委托，但如果需要收房拿钥匙，则需要提前知晓您的律师并做委托授权。具体操作以律师要求为准。

4.问：收房后有什么细节需落实?

答：第一，高层公寓请及时注册电力账户，连排别墅或独立屋，还需要及时注册水和煤气账户，并确保及时开通。第二，房屋使用过程中有任何问题，请及时和开发商沟通并提交Tarion维修。

四、后期过户：您的房子，您做主！

1.问：过户大概是交房后多久?需要注意什么？

答：第一，Occupancy入住6-9个月后。第二，您会提前1-2个月收到通知，此阶段最重要的是办理贷款。第三，主要税费包括，土地转让税，市政开发费，水电煤气管道和仪表费，连排和独立屋的教育费，杂费（装修升级，支票跳票等）及律师费。此部分，以产权交割时律师提供的费用调整为准。

2.问：产权过户后，有什么注意事项？

答：第一，注意HST退税。如果是自住，自动享受退税，最高 $24,000。如果之前已出租，凭一年期的租约，在Final Closing 两年内向税务局(CRA)申请退税，错过2年期限后，将失去退税资格。第二，1-2年后，根据入住时预交的地税数字，留意市政厅的地税调整通知，如有多交部分，可以通过律师，向开发商追讨多交的部分。

附件1：PDI验房Designate Form样本

2: PDI验房时的Deficiency List 样本

3：Tarion Certificate样本

4：Tarion注册说明

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